管理費削減コンサルティング


管理費削減についての良くある質問

Q・管理見直しのコンサルティングを依頼すると、管理会社は変わるの?

必ず変わるわけではありません。もともと、管理会社の変更が目的ではありません。


BMKでは、たくさんの管理会社から見積を取得しますが、現在管理委託をしている管理会社からも同じ条件で見積に参加してもらいます。同条件のたくさんいる会社の中の1社として頑張ってもらい、最終的に現在の管理会社が良いと判断されて戻った事例も数件あります。


重要なのは、「高品質な管理を、適正価格で買う」という事であり、管理会社の変更は、目的には入ってきません。

Q・管理費が大きく下がるということは、今まで高く払いすぎていたということ?

これは、マンション管理業界全体の問題です。

 

ほぼ全てのマンションが、最初は親会社から降りてくる状態で管理がスタートします。そのため、競争原理が働いていない状態で料金設定がなされます。いわゆる、「定価」と言ってもいいかもしれません。

 

商品を必ずしも定価で買う必要はありません。家電はさまざまな場所で競争が行われ、価格が下がっています。同じように管理についても、競争させる必要があります。

Q・現在の管理会社の代わりにBMKが管理するの?

BMKは管理組合のための「コンサルティング会社」です。

 

管理を引き受けることはありません。 

Q・管理会社を変えずに管理費を下げることはできないの? 

不可能ではありませんが、多くの管理会社をみる、ということが重要です。


他社と比較することで、現行の金額が妥当かどうか、品質は良いのかどうかを把握することができます。

結果的に「変更しない」となったとしても、多くの管理会社からの見積を見た上での結果であれば、居住者様の合意も得やすいでしょうし、管理会社に対する信頼も深まります。


その他の方法として、以下の分離発注などもあります。

Q・分離発注とは?

多くのマンション管理組合では管理会社主導の、いわゆる″お得意先″と委託され業務を行うのですが管理組合⇔各業者とで直接契約を結ぶことを言います。

 

では「全て分離発注にすればいいのでは!?」と思われますが、良いことだけではないのです。

 

分離発注先である業者Aへ修理や交換を依頼したとしましょう。

1か月後、修理したのにまた故障してしまった。

しかし業者Aは「機械ものであるため、保証期間など一切ございませんので再度費用が発生します」との返事。

どうすることもできなく、管理会社へ連絡したところ「うちは関係ありません」となってしまいます。

 

さらに多くの総合管理会社との契約書には「〇〇業務の解約期間(しばり)は10年」や「〇〇業務の中途解約は全額支払」などあるため細心の注意が必要であり、個々の組合様が分離発注を行うことはあまりお勧めしません。

 

分離発注が出来たとして、その会計報告など管理会社がしてくれなかったり、代行で行ってくれていた業務の全てが基本的に今後は理事会だけで行わなくてはいけなくなります。

 

ではなぜBMKにお任せすると、分離発注をお勧めできるのでしょうか? 

Q・デベロッパーの系列会社と独立系の違いは?

例えば、X社の作ったマンションだから、X社の子会社が管理するほうが良い、ということはありません。

他社が作ったマンションを独立系が引き受けて、良い管理になっている事例はいくらでもあります。

 

デベロッパー系は親会社を持ち、マンション新築時から管理を引き受けていることがほとんどです。

独立系は、案件の供給源がありませんので、積極的に他社の物件を取りに行っています。

 

どちらが良い、ということはありません。それぞれに特徴があり、良さがあります。

 

重要なのは、そのマンションに合った管理会社を選定することです。

Q・管理会社とは1年契約なのに、途中で解約できるの? 

可能です


国土交通省より出されている「標準管理委託契約書」には『3ヶ月前に通知を出せば、解約できる』とあり、管理会社の契約書には、基本的にこの1文が記載されています。

Q・安くなるのはわかるが「安かろう悪かろう」な業者に管理を任せてしまう心配は?

多数の会社から見積を取ることで、マンション管理の正しい金額が見えてきます。

そこから逸脱して安い業者は、管理を引き受けるのが不可能と判断できます。

 

また、高レベルの仕様書が、契約書に添付されることが条件となりますので、「安かろう悪かろう」な管理会社は、参加条件である仕様書を見た時点で辞退してきます。

 

各社の経営状態、社員定着率、管理戸数の獲得・喪失などのデータを元に書類審査を行っていき、最終的に管理会社の「フロント担当者やその上司、営業担当者」直接面接して、会社を決定します。

 

当社がかかわった事例で、これまで1つとして安かろう悪かろうは有りません。

Q・業者選びはBMKがやってくれるの?理事会がやるの? 

業者の募集・声かけなどは当社で行います。もちろん、管理組合様から業者の紹介があれば是非お願いします。

 

業者選定は、管理組合(理事会)で行います

当社に決定権はありません。選定のための判断材料などをご用意します。

Q・良い管理会社はどこで見分ける?自分たちで選ぶことができるの?

書類や提案書、担当者など、さまざまな情報から見ていただきますが当社にて選定しやすいようにバックアップ致します。

 

しかし重要なのは『どの会社に管理を委託したいか』です。

 

マンションは区分所有者の住まいです。いわば、区分所有者は「そのマンション」の一番のプロです。

プロの視点から管理会社を吟味してください。

Q・管理員さんが一生懸命に作業をしてくれている。管理会社を変更すると管理員さんがいなくなるのが嫌だ

管理員さんの意志が重要となりますが、残ってもらうことも可能です。


これまでにも同じお声を沢山いただき、そのうちの半分以上が管理会社変更後も組合に残って勤務を続けてくれています。