支出削減提案


 

管理費大規模修繕工事・電気料金・エレベーター改修などはもちろん、防犯カメラからインターフォン、マンション保険など、様々な削減提案を行っております。

事前導入見積もり&導入された場合のおよその削減金額など、分かりやすくご説明いたします。

 

また、導入の際には住居様への工事期間のご連絡やアフターフォローなどもバッチリ対応いたしますので安心。理事会で行う面倒な作業はこちらで代行いたします。

 

他業者から見積もりなどございましたら品質や価格の精査なども無料で実施いたしますのでお気軽にお問い合わせください。


電気料金削減

◆電子ブレーカーの導入

電気料金削減を検討するとマンションでは筆頭に挙げられる効果的な設備です

 

現在の電気契約やエレベーターの容量、機械式駐車場の容量や給排水ポンプなどを調べ、基本料金を削減する商品となります。

 

JIS企画商品ですので、信頼性も高く、固定で削減が可能となりますので、導入を検討してもよいでしょう。

(戸建ての住宅などには向きませんが)

電子ブレーカー説明

11.0kW+7.5kW+7.5kW+3.0kW=29.0kWですが、全てのモーター容量を足すと電子ブレーカー導入前は負荷設備契約では32kWが契約電力となります。


しかし、実際には連続で稼動し続けるものは給排水ポンプで、機械式駐車場やエレベータは長い時間連続して稼働することはありません。


そこで電子ブレーカーを導入し、契約を主開閉器契約とすることにより契約電力を12kWまで削減することができるのです。

※一般相場に比べて割高に販売している所謂「ぼったくり」業者も存在するようです。「導入費用無料」の場合は当たり前ですが分割、もしくは毎月の削減分のパーセンテージを徴収するシステムです。さらに、導入してもらうために過剰の削減予測を提示し実際には予測と大きくかけ離れた金額となるケースも少なくありません。

自主管理をされているマンションや、直接業者から購入を検討する場合は注意してください。

(BMKでは電子ブレーカー見積金額の精査も無料で行っておりますのでお気軽にお問合せください。)

◆共用部(エントランスや廊下など)LED電球化

 

 以前は「安定器に対応できない」、「蛍光色になると雰囲気が変わる」「そもそもこの形がない」などの問題がありお勧めできませんでしたが、今ではマンションにもお勧めできるようになりました。(写真は共用廊下などに良く使われるサークル灯)

LED電球

LED電球のメリット

 

1)何と言っても、交換したその瞬間から電気代

  が下がるということ。消費電力が50%~60%削減できる

2)寿命が蛍光管などに比べ概ね50,000時間の長寿命になるため

  購入頻度が少なくなる

3)誘虫性が蛍光灯と比べ圧倒的に低い

 

などが上げられます。

 

(様々な形状の開発、E種蛍光灯安定器対応や、白熱灯に近い光源の開発など)

※導入するにはある程度の金額が必要ですが、2年~長くても4年程度で導入費用分を電気代で補うことができます。

 

 

◆電力 一括購入

 電気事業法の改正により、2005年から小規模(50kw)企業も可能となったことを受け、マンションにも導入してしまう方法です。

 



さらに、導入の際は以下の2パターンからの選択となります。


【Aパターン】

 

 

 

 

 

 現在の主流、というか導入されている組合のほとんどはこちらのAパターン(導入無料方式)

 

 「設備設置した業者が、設備導入費用分や各戸への請求などを行う代わりに、実際の割引分の大半を回収」しています。

 全体の5%程度削減効果が期待できます。


【Bパターン】

 

 

 

 

 

 

  こちらは管理組合で必要な変電設備を購入してしまう方式。

 

 50戸のマンションで1000万円程度、300戸のマンションでは4000万円程度の初期投資が必要となりますが全体の20~30%の削減効果が期待できます。

 各戸への電気代の請求や定期点検などは電力一括購入サービス会社へ依頼します。


 他にも夜間蓄電してしまう方法や、普段あまり使用していないが防犯上消灯できない場所へのセンサーライト、お金を掛けない方法では共用電灯の間引きなども確実な効果があります。


保険の見直し

 「うちは理事会も機能しているし、管理会社も良いので安心」と仰られていても、なぜか多くの管理組合でマンション保険については見直しされていません

 

 基本的に管理会社から「保険料が下がる会社がありました!」のような提案はないでしょう。なぜでしょうか。

 

 管理会社の多くは保険の代理店を兼業しており、竣工引渡し時から保険に入る必要があることから分譲会社系列の管理会社が全てを手配しています。一度も見直しをされていないのであれば、今の保険は管理組合が機能する前に、「どこの保険会社か」「どのような保険内容か」は最初の管理会社が決めたものなのです。

 

 さらに見直しをされない原因となっているのは、保険の契約は安くなる長期契約(5年、10年)が一般的で毎年理事役員が変わる理事会では議案にもならず、満期(更新)を迎えた期の理事会で、管理会社が持ってきた見積のまま継続契約とされていることが多いのです。

 

 もし、あなたが理事をされている期に保険契約の更新がありましたら、理事会で他社から見積りを取得されることをお勧めします。(最低でもフロント担当者へ「他社からの見積取得」を依頼)


 BMKでは以下のような項目を精査し、組合の立場になって頂ける保険の専門家を抱えておりますので、お気軽にお問合せください。
  • 同条件での最安保険会社の紹介
  • 構造・面積・範囲・名義が正しいか
  • 敷地内共用施設・設備が含まれているか
  • 不要な特約が付いていないか(水災害の可能性が低い地域、場所にも係わらず水災特約が付いているなど)
  • 付けた方が良いであろう特約が付いているか(水漏れ原因調査費用など)
  • 地震保険等オプションの加入アドバイス 

防犯カメラ

 

 ほとんどのマンションに設置されている防犯カメラですが、かなりの維持費が掛かっているのはご存知でしょうか?

 カメラの数や性能によりますが1棟で10万/月の維持費が掛かっているマンションもあります。

防犯カメラに関する支出を下げることが出来るのは、基本的に「更新(新設)」のときだけなので、契約してから「もっと安くできたのに・・」とならないようにしましょう。

◆導入方法

「買い取り」「リース」「レンタル」から組合様に最も最適な契約を選択することが重要です。

 金額も大事ですが、共用設備なので金額以外のメリット(保証が長いなど)も重要です。

 

まず「リース」と「レンタル」の違いをご説明します。


リース レンタル
 所有者 リース会社 レンタル会社
中途解約 ※原則不可 ※原則可能
契約期間 ※基本的にレンタルより長い ※基本的にリースより短い
契約終了後 返還か再リース 返還か再レンタル
保守、修繕費用 管理組合 レンタル会社
メリット 費用が安い 保守、修繕費用の心配が無い
デメリット 保守、修繕費用が突発的に起きる 費用が高い

※契約内容により異なる場合があります

 正直、どれが一番お得かは「契約期間が終了しないと分かりません

 

 何度も壊れるようなら「レンタル」がお得ですし、あまり壊れないようなら「リース」の方がお得。さらに「買い取り」の場合は壊れるまで導入金額以外は一切のお金が掛からないことになります。

◆性能や設置個所、個数

 当たり前ですが、高性能・カメラの数を多くすると金額は高くなります。基本的に、現地を確認してもらった業者からの提案を踏まえて検討していくことになります。


 この際のポイントですが、すでに設置されている場合は業者からの見積提示後に「交換前の形態(リース、レンタルなど)と金額」を提示してみてください。(必ず見積提示後に)

 

 カメラの数が増えればその分料金が上がるのは当然ですが、「カメラが何台まで対応できるレコーダーか」で大きく金額が変わってきます。現在は、4台まで・5台~8台まで・9台~12台まで対応のレコーダーで金額に大きく開きがあります。

◆HDDレコーダーについて

 

「終了するまで分かりません」と言いましたが、保存しておくためのHDDが間違いなく壊れます。24時間365日フル稼働しているためご自宅のHDDとは比べ物にならないほど早く、だいたい3年~4年程度で故障してしまいますので、「HDDが壊れた際、交換するといくらかかるのか」を調べると比較しやすくなります。

◆助成金の活用

 最後に、各市町村によっては防犯設備助成金が受け取れますので、新設や更新の際は必ず確認しましょう。

 防犯カメラの設置を提案してきた管理会社ですら、助成金の存在を忘れている可能性もあります。

BMKでは業者から提出された見積についての無料精査を実施。必要であれば別業者のご紹介も無料です。

お気軽にご相談ください。


エレベーターリニューアル

エレベーターの寿命はいつ?
エレベーター画像

 エレベーターの寿命は、使用頻度やメンテナンス状態などによって変わりますので一概には言えませんが、法定償却耐用年数は17年、社団法人 建築・設備維持保全推進協会のLCC(ライフ・サイクル・コスト)評価指針による計画耐用年数は25年、と定められており、ごく一般的には、エレベーターの更新時期は25年~30年が目安と言われています。

 

 さらに、比較的新しいエレベーターと25~30年前のエレベーターとでは安全面など各段の違いが生じております。

 

 何といってもエレベーターは人命を運んでいるわけで、安全がなにより第一です。定期的な点検やメンテナンスで少しの間寿命を延ばすことはできても、いずれはリニューアル工事が必ず必要となります。

 

 30年以上稼動されているエレベーターの場合は、早めに更新されることを考えた方が良いでしょう。

 

 また、近年のお問合せ傾向としては「乗り心地が悪くなった気がする。直るのか?」「階によって段差が出来ているが大丈夫?」「異音がする(大きくなった)」などのほか、「デザインが古くさいので流行のデザインに変えることは出来るのか?」なんていうお問合せもございます。

 

 アンケートなどで複数の居住者の方が同じ考えであれば、これもエレベーターの寿命(更新時期)と言えるのかもしれません。

費用はいくらくらい?
お金

10階建てマンションの目安(1基)

 

《全撤去新設》
1,400万~1,600万が相場です。


《準撤去新設
 800万~1,100万が相場です。


《制御・部分リニューアル》
400万~700万が相場です。

《オプション料金》

上記費用+料金になります。
安全装置などの付加仕様(地震時管制運転装置、火災時管制運転装置、停電時自動着床装置、手摺追加、遠隔装置など)も別料金が加算されます。

更新時期だけどお金がない!
安全かお金か

管理会社から

 

「1年後にエレベーターの改修工事が必要ですよ」

 

と説明がありました。

 

出てきた見積書を見ると ・・1500万円!! 

 

続けて ・・

 

「費用が足りませんので管理費の値上げか、一時金の徴収を行わなければなりません来月の総会の議題として取り入れます」

 

 

こんな事がこれから皆様を待ち受けているかもしれません。 

仕方がないと諦めますか!?

 

このような事がございましたら、ぜひご相談ください。

各改修、修繕などの費用でお困りの組合様のご負担を確実に減らすサービスを行います。

現在お使いのエレベーター種類や年数、契約内容など必要な情報を全て確認し、管理組合様のご要望に近づけるための方法をご提案。

 

プロの目から見て『更新の必要がない』『更新をされない』方が良い場合にははっきりと『〇年後にしましょう!』と判断させていただきます。

エレベータ―改修の種類

■『全撤去新設』と『準撤去新設』

『全撤去新設』はその名の通りエレベーター全てを新しくする方法で、『準撤去新設』はエレベーターのレールや乗り場三方枠・乗り場敷居は既存のものを流用し、他を新しくする方法です。この2種類だけでも金額は大きく左右されます。

 

■『制御リニューアル』

『準撤去新設』よりさらに交換部品を少なくした方法で油圧ユニット(モーター・ポンプ・タンク)の交換などにより安全性を確保しつつも、他の機器については既存設備(レール・油圧管・プランジャー・かご・扉・乗り場三方枠・乗り場敷居等)を流用しますので金額を抑えることができます。

エレベーター

 

以上の3種があります。

 

さて、管理会社から渡された見積書を確認してみましょう。

 

全撤去新設ver.、準撤去新設ver.、さらには制御リニューアルver.の全種ありますか。

 

果たしてその改修方法は本当にあなたのマンションのことを考えての提案でしょうか?

 

 補足ですが、既設エレベーターが「油圧式」の際はご注意ください

 

 油圧式エレベーターは建築上の制限などで屋上に機械室が設置できないマンションで多く採用されていましたが、近年はロープ式でも機械室を必要としないタイプ(ルームレス)が主流です。

 

 現在「油圧式」はその存在意義が無くなり、大手メーカーでは油圧式エレベーターの新規製造を中止しています。

 

 そのため、油圧式から油圧式へのリニューアルは不可能(一部可能な場合もあり)となっております。

 

 基本的に現在「油圧式」エレベーターの場合は、新たにロープ式のエレベーターを設置をすることになり、5階建て程度のマンションの場合は新設工事に1,500万円前後(一般相場)の費用が必要になります。

エレベーター保守点検費

 エレベーターの維持費として毎月支払われる「保守点検費」

 

 契約によりますが月1回、1時間程度(遠隔操作での点検などもあります)の点検と年に1回の報告書の作成だけにしては安くはありません。

 

 最適な金額や契約内容などを見直しし、場合によっては業者変更なども検討されてみてはいかがでしょうか?

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