理事会運営支援


理事会運営支援(管理品質向上支援)

 ー管理組合専門顧問

 ー管理会社の変更(見直し)

 ー各種見積査定

 ー出張組合セミナー

 ー無料診断

管理品質向上支援

 

管理品質が高い状態にあるために重要なものは

何でしょうか?

 

 

究極的には、次の2つに集約されます。

 

 

①区分所有者の皆様全員が、マンション管理に対する意識が高いこと。

 

②良い管理会社に委託して、優秀な担当者がついていること。

 

この2つがしっかりしていれば我々コンサルタントは必要ありません。

しかしながら、実際にはこのような状況にあるマンションは、数百のマンションを見てきた中で2件ほどしか有りませんでした。

様々な提案をするコンサルタントやマンション管理士がいますが、実際にこの2つに対して効果的な提案が出来ているという事例は、殆どありません。

特に、①区分所有者の皆様の意識については、無いものを創りだすようなもので、非常に難しいです。中には「近所付き合いをしたくないからマンションを買ったんだ」と仰る方もおります。

ここについて「完璧です!お任せください!!」というコンサルタントはまず疑ってかかってください。

 

また、②良い管理会社に委託して、優秀な担当者をつけるということも、実際に出来るコンサルタントが少ないのが本当のところです。

理由は2つ、

・コンサルタントが管理会社と繋がって(提携して)おり、成功の際に報酬を受け取っているため管理会社へ強くものを言うことができない。むしろ提携している会社から変更されると困ってしまう

・実際に優秀な担当者がついてしまうと、実務上では担当者に勝てず、自分の契約が切られてしまう

 

という、一般的なコンサルタント・管理士には致命的な弱点があるからです。

BMKも、区分所有者全員の意識向上については様々な取り組みを行っていますが、まだまだウルトラCのような解決策は有りません。

が、良い管理会社・優秀な担当者をつける、ということには非常に具体的かつ効果的なノウハウを所有しています。

組合にあった、良い管理会社・優秀な担当者を見つけられるコンサルタントの条件として、

 

 ・管理会社との金銭的な付き合いが一切ない 

・管理委託仕様書を1から10まですべて自力で作れるほどの、マンション管理に対する深い知識とノウハウがある 

・フロント担当者のできること、できないこと。管理会社に委託して良いこと、組合でやるべきこと。の判断が合理的・客観的に出来る知識を持っていること 

・実際に理事会で様々な問題に直面し、理事の皆様と共に汗を流して問題解決に取り組む姿勢があること

 

が挙げられます。

皆さまがコンサルタントを探すときには、「管理業務委託仕様書の雛形」を見せてもらうとわかりやすいでしょう。

・仕様書自体を持っていない

・どこかの管理会社そのままである

・どこに行っても同じ仕様書である

・仕様書の中身について突っ込んだ質問をすると、回答できない

 

等の症状がみられれば、そのコンサルタントは単純に実力不足です。良い会社、優秀な担当者を見つけることは難しいでしょう。 


管理組合専門顧問

 

 ・・・などなど

こんなことに困っていませんか?  

 

どうしたらいいんだろう?

どう進めればいいんだろう?

工事会社?管理会社?だれに文句を言えばいい?

組合で対応するのか?管理会社にお任せするのか? 

居住者が悪い?管理会社が悪い?

 

 

毎日のように起こるいろいろなトラブル。理事長だけ、理事会だけで対応していませんか?

どんな些細な問題でも、聞いてみれば【納得!】という解決方法があります。

 

毎月の理事会に出席して、その場でトラブル解決方法の提示や、問題解決に向けてのご提案をいたします。


管理会社の変更(見直し)

管理委託会社の変更(リプレイス)は、少し前までは独立系管理会社が価格を売りに行なわれ、デベロッパー系、ゼネコン系の大手も積極的でしたが、最近はどこも慎重になっています。

 

管理会社の新規受託物件の6件に1件はリプレイスによるものでもあり、管理会社側からすれば今では当たり前のことと言えます。

 

しかし、組合様側からすれば大きな転機であり、成功させたいもの。

BMKでは初めに現在の管理状況や、金額、理事役員のみなさまからのお話し、居住者の方々へアンケートなど実施し、現在の管理に問題が無いか調査いたします。

管理状況が悪く、さらに高額である、ともなれば管理会社の見直し(変更)も検討された方が良いでしょう。

 

管理会社の変更等を支援させていただく場合、金額をただ下がれば良いわけではなく、良い管理会社へ適正な業務内容を指示しなければいけません。

そのためには管理組合様が本当に必要とする管理業務を記した仕様書が必要です。

そのうえで、一般競争入札を実施して、多数の見積が提出される事により、適正金額の取得が可能となります。

 

 

 

⇒ 管理費削減コンサルティングへ

 

⇒ 理事会だけで、リプレイスは可能?<変更(見直し)の際の注意点>


各種見積査定

【〇〇が壊れました!】【△△が悪くなっています!】【✕✕がそろそろ交換の時期です!】

 

理事会の都度、このような言葉を聞いていませんか?管理会社からは、頻繁に修繕の見積が提出されてきます。

 

『ちょっとした故障なのに、本当に全部交換しなければいけないの!?修理ではダメなの!?』

『交換時期だから、というのは誰が決めたの!?』

『金額が高いのでは!?』

『この方法で、しっかり修繕できるの!?』

『保証は大丈夫なの!?』

『工事はキチンと行われているの?誰がチェックしてくれるの!?』

『発注した責任は理事長が取らないといけないの!?』

 

こんな声に、BMKではバッチリお答えします。


出張組合セミナー

理事会や総会に出席しての無料・有料セミナーを行っております。お気軽にご相談ください。

無料セミナー

~マンション管理の問題と解決策~

  ・管理費が高いのはなぜか

  ・修繕積立金が足りないのはなぜか

  ・管理会社との付き合い方は?

  ・コンサルタントは必要か?

  ・コンサルタントの選び方と種類

 

※希望するセミナーのみの指定も可能です。

 

有料セミナー

防災(地震)対策セミナー(1回 5万円~)

 



無料診断サービス

①管理委託費 適正診断サービス

適正金額や一般的な管理会社の金額をお調べします。

以下書類の提示(データ可)が必要となります。

 □重要事項説明書

 □定期総会議案書

 □管理委託契約書

 □その他契約書

②管理費 概算診断サービス

お住まいのマンションの一般的な管理費をお調べします。

以下の簡単なデータのみでお調べできます。

 □戸数

 □住所

③修繕積立金 適正診断サービス

現在の修繕積立金が適正であるか診断します。

以下書類の提示(データ可)が必要となります。

 □販売時のパンフレット

 □長期修繕計画書

 □直近の定期総会議案書

④長期修繕計画 適正診断サービス

現在の長期修繕計画に問題が無いか、記載されていない思わぬ落とし穴がないかなど診断します。

以下書類の提示(データ可)が必要となります。

 □販売時のパンフレット

 □長期修繕計画書

 □直近の定期総会議案書


ご利用の際は、こちらよりお問い合わせください。

 

お問い合わせフォームに、上記の番号をご記入ください。

4つまとめてのご利用も可能です。


こんなときは迷わずご相談ください!

◆理事長に就任したとき

男性

・くじ引きで理事長をやらされてしまった・・。

・何をしたら良いんだろう。

・管理会社に『これは理事長の仕事です』と言われたんだけど、本当だろうか。

・修繕積立金を増やさないとまずいと言われた。本当だろうか。

・管理会社と理事会とで意見が分かれた。どうしたら良い?

◆管理会社に不満がある時

男性

・管理会社に仕事をお願いしても、やってもらえない。

・仕事を依頼したら、「それは業務範囲外です」と言われた。

・議事録を書いてもらえない・・・。

・管理会社に不満を言ったら、こちらが悪者にされた!

◆居住者間でもめている時

女性

  ・未収金が多い。回収できない。

  ・ゴミ出しのルールが守られない。

  ・自転車置き場が足りない。

  ・共有部分を個人使用している人がいる。

◆その他、こんな事でも

・防犯カメラを設置したいが、どこにどれだけつければ良い?

・壊れたポンプを直すのに、本当に必要な費用は?

・機械式駐車場が壊れてばかり・・・。 メンテナンスはどこまで必要?

・空き駐車場が増えてお金が足りない!修繕積立金の値上げをしなければならなくなりそうだ。

・マンションの木がすぐに枯れてしまう。

・エレベータ内でペットにオシッコをさせる人がいる。再発防止はどうすれば良い?

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