大規模修繕工事コンサルティング

　マンションの資産価値を守り、いつまでも快適に住み続けるためには、適切なタイミングでの大規模修繕工事をすることは欠かせません。経過とともに劣化してしまう部分をまとめて直すということが大規模修繕工事です。

　区分所有者の方にとって『資産価値を維持(向上)』させるため『修繕工事を行う』。

当然『より良い工事をより安く』実施されることが一番です。

　皆さまの管理組合に、専門職（建築士、設備業者等）の方がいらっしゃれば、【金額】や【工事内容】について検討できますが、そうでない場合は修繕委員会を立ち上げ、委員の方が大変な苦労をされているケース。委託している管理会社から提出された見積書一択で受注されるケースがほとんどです。

　ＢＭＫでは、事前調査・設計・業者募集・工事監理・書類チェックなど全て請け負い組合様をサポートいたします。

大規模修繕工事のコンサルティングは、材料について、工法について、工事の進め方について、そしてそれらの価格など施工会社と同等以上の知識やノウハウがなければ何ら意味がありません。

躯体や外壁の老朽化・劣化などは多種ある工法からどれを選べばよいのか、建物の寿命が伸びるのか、資産価値を高められるのか。

これらはもちろん、BMKは組合の皆さまが一番利益を得るべき方法を熟知したマンション管理コンサルのスペシャリストとして、長年抱えてきた問題（金銭面など）なども解決に向けたコンサルティングをお約束。大規模修繕工事では主に費用対効果を重視したコンサルティングをいたします。

マンション管理のプロとして、その場凌ぎとなるご提案は行いません。非常に大きな支出となる大規模修繕工事だからこそ、「本当に必要な工事なのか」、「一時金や修繕積立金を増額してまで必要なのか」等あらゆる角度から調査し、最適な工事提案を行います。

国交省のガイドラインでは１２年に１度となっておりますが、工事を先送りできる状態であれば、図のように「１５年に１度」の大規模修繕工事をお勧めします。

（もちろん現状の劣化状態を確認し、立地や風土等環境からも考慮）

１回当りの金額は大きくなりますがトータルで見ると支出を抑えることが出来るのです。

過去に実施した＂組合さまから評価の高かった業者＂から複数社募集するほか、組合の皆さまからのご紹介や、ご要望があれば広告への掲載（別途費用必要）も行います。

※参加条件は設けます

各社が提示する見積書はBMK作成の指定見積書を使用します。

例として「鉄部塗装」を挙げますと、40にも渡る項目1つ1つに見積金額の表記を依頼。「鉄部塗装 一式 ○○○万円！」は禁止しております。

こうすることにより、「なぜA社とB社でこんなに金額が違うのか」が明確となるほか、「ミスの防止」に繋がるのです。そして何より、施工会社を選定される皆さまも分かりやすくなります。

過去に実施した＂組合さまから評価の高かった業者＂から複数社募集いたします。

（参加業者へ作成した仕様書等を配布）

現地調査は業者単独での調査はせず、BMKにて完全サポート。

事前に居住者の皆様へ「お知らせ」を配布（掲示）させていただき、基本的に1日で完了いたします。

正確な見積をしていただくため、参加業者からの質疑を募り回答します。　

各社の見積書はBMK指定の統一書式にて行います。

見積提出は2回以上実施。見積提出された業者全てとお会いし、ミスや他社と比較し明らかに金額の高い項目などを確認し再提出を依頼します。（折衝）

参加会社によるプレゼンを実施いたしますので、組合の皆さま全員で施工業者を決定ください。（基本的に書類選考会にて２～５社選び、最終選考にて施工会社を決定）

「工事がスタートすれば終了」ではなく、工事期間中も様々な支援を行います。【施工会社】⇔【管理組合】２者で行うと、管理組合の皆様への負担が大きくなることをはじめ、いわゆる「悪質な施工」を未然に防ぐためでもあります。

第三者によるチェックシステムの必要性

　⇒契約と異なる施工（方法）の防止

　⇒「手抜き工事」の防止

　⇒設計趣旨の伝達

　⇒品質・安全・工程の徹底監理

　⇒現場の技術的な問題点の解決

　⇒アフターメンテナンスの立会い　等

工事期間中も定期的に『現在の工事の進行状況』や新たな『問題点』など理事会の皆様へご報告。居住者の皆様からいただいた施工会社へ対するご指摘事項なども、BMKより連絡し、改善・指導をいたします。

BMKにて、各工程最終のチェックはもちろん、行程中のチェックも行います。

現場の監督と同行し、ミス（忘れ・ムラ・雑な作業など）が無いか確認いたします。

完了報告書類一式について、全て確実に保管され、届出書類が提出されているか確認いたします。

▼公官庁届出書類確認

▼施工計画検討・承認

▼試験施工確認・承認

▼設計変更事項等

非常にお金のかかる「大規模修繕工事」ですが、管理会社へお任せする場合と、弊社のコンサルティングサービスをご利用いただいた場合では何が異なるのか実例を兼ねてご説明しております。

東京都 Ａ区

鉄筋コンクリート造　陸屋根地上６階建

３７世帯　ファミリータイプ

請負工事会社７社（＋専門２社）の計９社が見積に参加

設計金額　3,600万円　⇒　最終金額2,490万円へ削減の成功

（戸当り　約30万円の削減）

神奈川県 Ｂ市

鉄筋コンクリート造　地上13階建

７２世帯　ファミリータイプ

請負工事会社２４社が見積に参加

設計金額　1億900万円　⇒　最終金額7,000万円へ削減の成功

（戸当り　約54.2万円の削減）

神奈川県 C市

鉄骨コンクリート造　地上11階建

９５世帯　ファミリータイプ

請負工事会社５社が見積に参加

設計金額　1億7000万円　⇒　最終金額1億2,820万円へ削減の成功

（戸当り　約44.0万円の削減）

東京都 D区（配色変更）

鉄骨コンクリート造　地上10階建

４６世帯　ファミリータイプ

請負工事会社６社が見積に参加

設計金額　7030万円　⇒　最終金額5,600万円へ削減の成功

（戸当り　約31.0万円の削減）