管理費削減コンサルティング

当社ＢＭＫは、（一般競争入札による）管理会社変更の経験を50件ほど経験しています。

少ないと思われるでしょうが、実はマンション管理コンサルタントとしては、業界トップの経験値です。

管理会社を変更する（したい）と考えることは、その組合様は何らかの問題を抱えているわけです。 

管理費が高額であったり、管理品質が悪かったり・・・。

一般的に、管理会社でのフロント担当者は、10から20棟位を担当しています。

が、その中に問題を抱えている物件は1つか2つでしょう。

問題がある物件を同時に大量に抱えることは極稀です。トラブル物件というのは、実は、それほど多くないのです。

当然、「管理会社を変更した方が良いのでは？」と考える組合様では、様々な問題が山積みになっています。

そのほとんどを解決してきたノウハウがあります。

現在の管理状態を綿密に確認し「なにが悪いのか」「誰に原因があるのか」「一般相場に比べて適正であるか、または高いのか」など判断し、組合様がされるべき最適なコンサルティングをご提供いたします。

残念ながら、マンション新築時に設定されている管理委託費は  高額  で間違いなく  過払い  です。

当社の目的は、「管理費を下げる」だけではなく、「品質を向上（または適正化）」させること。

一見矛盾しているように思いますが、両方同時に行うことができます。

こちらは実際にコンサルティングを実施したマンションの実例です。

（※）交通費＜1回まで無料（移動距離により初回から有料とさせて頂く場合があります）＞は別途頂戴いたします。

　※当社提案内容により、実施しない（必要でない）業務もございます。

当社の管理費削減コンサルティング（委託管理会社見直しまたは変更）は、大きく３つのステップに分かれます。

ＢＭＫでは現在の契約書等を綿密に精査し、あなたのマンション（組合）専用の仕様書を作成。

・業界の常識となっている、組合側に不利な内容を排除

・組合側の要求をしっかりと盛り込む

・競争入札に耐えられるように、細かく具体的な内容を記載

・各種点検報告方法（素人が見ても契約通りに行われているか、どのような手順で行ったか分かるように等）

・管理会社の担当者が交代した場合でも、業務レベルが落ちない様にすること

・見積の出し方１つにしても手順等を詳細に記載

・不必要な業務を入れ込んで、余計な費用が発生しないようにすること

さらに、その仕様書を元に管理組合の皆様から意見を頂き、共同制作で仕様書を完成させます。

仕様書を作成するに当たり、いくつかのポイントがあります。

・業界の常識となっている、組合側に不利な内容を排除すること

・組合側の要求をしっかりと盛り込むこと

・競争入札に耐えられるように、細かく具体的な内容を記載すること

・各種点検などは、素人が見ても契約通りに行われているか、

　手順などをしっかり記載すること

・管理会社の担当者が交代した場合でも、業務レベルが落ちない様、

　見積の出し方１つにしても手順等を詳細に記載すること

・不必要な業務を入れ込んで、余計な費用が発生しないようにすること

完璧な仕様書を作成し、オープンな競争入札でしっかりとした管理費を手に入れ、さらに良い管理会社を選び、新規管理体制がスタートします。

しかし、これはスタートです。

ここまで関わってきたコンサルタントが、成果報酬だけ受け取り「サヨウナラ」ではいけません。

当社では、新規管理体制が構築された後も、顧問契約にて毎月の理事会へ出席し、業務の改善支援や各種見積の精査を行っていきます。

こうすることで、品質の担保に加えて、皆様の負担を軽減するお手伝いを行っていきます。

必ず変わるわけではありません。もともと、管理会社の変更が目的ではありません。

ＢＭＫでは、たくさんの管理会社から見積を取得しますが、現在管理委託をしている管理会社からも同じ条件で見積に参加してもらいます。同条件のたくさんいる会社の中の１社として頑張ってもらい、最終的に現在の管理会社が良いと判断されて戻った事例も数件あります。

重要なのは、「高品質な管理を、適正価格で買う」という事であり、管理会社の変更は、目的には入ってきません。

これは、マンション管理業界全体の問題です。

ほぼ全てのマンションが、最初は親会社から降りてくる状態で管理がスタートします。そのため、競争原理が働いていない状態で料金設定がなされます。いわゆる、「定価」と言ってもいいかもしれません。

商品を必ずしも定価で買う必要はありません。家電はさまざまな場所で競争が行われ、価格が下がっています。同じように管理についても、競争させる必要があります。

ＢＭＫは管理組合のための「コンサルティング会社」です。

管理を引き受けることはありません。 

不可能ではありませんが、多くの管理会社をみる、ということが重要です。

他社と比較することで、現行の金額が妥当かどうか、品質は良いのかどうかを把握することができます。

結果的に「変更しない」となったとしても、多くの管理会社からの見積を見た上での結果であれば、居住者様の合意も得やすいでしょうし、管理会社に対する信頼も深まります。

その他の方法として、以下の分離発注などもあります。

多くのマンション管理組合では管理会社主導の、いわゆる″お得意先″と委託され業務を行うのですが管理組合⇔各業者とで直接契約を結ぶことを言います。

では「全て分離発注にすればいいのでは!?」と思われますが、良いことだけではないのです。

分離発注先である業者Aへ修理や交換を依頼したとしましょう。

１か月後、修理したのにまた故障してしまった。

しかし業者Aは「機械ものであるため、保証期間など一切ございませんので再度費用が発生します」との返事。

どうすることもできなく、管理会社へ連絡したところ「うちは関係ありません」となってしまいます。

さらに多くの総合管理会社との契約書には「〇〇業務の解約期間（しばり）は10年」や「〇〇業務の中途解約は全額支払」などあるため細心の注意が必要であり、個々の組合様が分離発注を行うことはあまりお勧めしません。

分離発注が出来たとして、その会計報告など管理会社がしてくれなかったり、代行で行ってくれていた業務の全てが基本的に今後は理事会だけで行わなくてはいけなくなります。

ではなぜBMKにお任せすると、分離発注をお勧めできるのでしょうか？ 

例えば、Ｘ社の作ったマンションだから、Ｘ社の子会社が管理するほうが良い、ということはありません。

他社が作ったマンションを独立系が引き受けて、良い管理になっている事例はいくらでもあります。

デベロッパー系は親会社を持ち、マンション新築時から管理を引き受けていることがほとんどです。

独立系は、案件の供給源がありませんので、積極的に他社の物件を取りに行っています。

どちらが良い、ということはありません。それぞれに特徴があり、良さがあります。

重要なのは、そのマンションに合った管理会社を選定することです。

可能です。

国土交通省より出されている「標準管理委託契約書」には『３ヶ月前に通知を出せば、解約できる』とあり、管理会社の契約書には、基本的にこの1文が記載されています。

多数の会社から見積を取ることで、マンション管理の正しい金額が見えてきます。

そこから逸脱して安い業者は、管理を引き受けるのが不可能と判断できます。

また、高レベルの仕様書が、契約書に添付されることが条件となりますので、「安かろう悪かろう」な管理会社は、参加条件である仕様書を見た時点で辞退してきます。

各社の経営状態、社員定着率、管理戸数の獲得・喪失などのデータを元に書類審査を行っていき、最終的には管理会社の「フロント担当者やその上司、営業担当者」を直接面接して、会社を決定します。

当社がかかわった事例で、これまで１つとして安かろう悪かろうは有りません。

業者の募集・声かけなどは当社で行います。もちろん、管理組合様から業者の紹介があれば是非お願いします。

業者選定は、管理組合（理事会）で行います。

当社に決定権はありません。選定のための判断材料などをご用意します。

書類や提案書、担当者など、さまざまな情報から見ていただきますが当社にて選定しやすいようにバックアップ致します。

しかし重要なのは『どの会社に管理を委託したいか』です。

マンションは区分所有者の住まいです。いわば、区分所有者は「そのマンション」の一番のプロです。

プロの視点から管理会社を吟味してください。

管理員さんの意志が重要となりますが、残ってもらうことも可能です。

これまでにも同じお声を沢山いただき、そのうちの半分以上が管理会社変更後も組合に残って勤務を続けてくれています。