管理組合とは




    管理組合はマンションの管理業務を執行するための機関です。


    最高意思決定機関である総会、業務を執行する理事会によって運営されます。


    管理組合の業務

    マンション管理組合は以下のような業務を行わなければなりません。

    「マンション標準管理規約（国土交通省）」より

    1. 管理組合が管理する敷地及び共用部分等（以下本条において「組合管理部分」という。）の保安、保全、保守、清掃、消毒及びごみ処理
    2. 組合管理部分の修繕
    3. 長期修繕計画の作成又は変更に関する業務及び長期修繕計画書の管理
    4. 建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査に関する業務
    5. 適正化法第１０３条に定める、宅地建物取引業者から交付を受けた設計図書の管理
    6. 修繕等の履歴情報の整理及び管理等
    7. 共用部分等に係る火災保険その他の損害保険に関する業務
    8. 区分所有者が管理する専用使用部分について管理組合が行うことが適当であると認められる管理行為
    9. 敷地及び共用部分等の変更及び運営
    10. 修繕積立金の運用
    11. 官公署、町内会等との渉外業務
    12. 風紀、秩序及び安全の維持に関する業務
    13. 防災に関する業務
    14. 広報及び連絡業務
    15. 地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成
    16. 管理組合の消滅時における残余財産の清算
    17. その他組合員の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保するために必要な業務

    とされておりますが、現実問題管理組合で出来るはずもなく一般的に管理会社へ委託をしております。

     

    （業務の委託等）

    管理組合は、前条に定める業務の全部又は一部を、マンション管理業者（適正化法第２条第八号の「マンション管理業者」をいう。）等第三者に委託し、又は請け負わせて執行することができる。

    管理組合のない分譲マンションはあるの？

    「全ての分譲マンションは区分所有者全員によって建物並びにその敷地および附属施設の管理をおこなうための団体（=管理組合）を構成すること」と区分所有法にて義務づけられています。売主から買主へ、最初の１戸の所有権が移った際に自動的に発足されます。

     

    　つまり、管理組合のない分譲マンションは存在しません。

     

    　しかしながら、自主管理（管理会社のない管理組合）をされているマンションの一部では、実際に管理組合として機能しておらず、設備や修繕が疎かになりマンションの価値が低下、最悪スラム化してしまったケースもあります。

     

    　会計の報告がなかったり、総会を開催していない、いつまで経っても修繕してくれないなど不透明なことがあれば、マンション管理業協会や弊社までご相談ください。

    管理組合に入らないことは出来るの？

    出来ません。

     

    　区分所有者は所有権の発生と同時に組合員となり、区分所有者である限り管理組合から脱会することは出来ません。

     

    　組合員資格を失うのは、マンションを売却するなど所有権を失った時だけに限られます。

    総会

    　最高意思決定機関である総会では、重要事項を区分所有者全員で決定することが出来ます。

    　一般的に重要事項に当たることが「予算や決算」「規約の改正」「役員選出」「活動報告や事業計画」「大規模修繕工事」などです。

    　通常、会計年度末から2か月以内に年に１回開催され、必要に応じて臨時総会が開催されます。

    　決議は規約に別段の定めがない限り過半数の賛成で決められ、非常に重要な議案の際は特別決議で決定されます。

    理事会

    　話し合いや物事を決める際、組合員全員を集めることが難しいため、代表する理事を選出し理事会を構成します。

     

    　理事会の議長は原則理事長が行い、組合としての方針を考え、案を具体的に問題を処理し解決していき、総会の議案を作成します。


    　理事会の役割をまとめると以下のような項目です。

    1. 収支決算案、事業報告案、収支予算案及び事業計画案

    2. 規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止に関する案

    3. 長期修繕計画の作成又は変更に関する案

    4. その他総会に提出する議案

    5. 専有部分の模様替え等の修繕等の承認又は不承認

    6. 賃貸者や同居人といった専有部分の専有者の共同生活秩序を乱す行為に対する勧告又は指示等

    7. 総会から付託された事項

     

    　管理会社へ委託している理事会では、管理会社のフロントに理事会へ参加してもらい「業務」「会計」の報告を受け、毎月の管理費・修繕積立金の納入を必ず把握してください。特に滞納が発生した場合は如何に早期解決できるかがポイントとなります。

    理事長の業務

    １．管理組合を代表し、その業務を統括する
    ２．区分所有法で定める管理者となる
    ３．区分所有法、管理規約、総会決議で定められた業務を、理事会の決議を経て執行する

    ４．他の理事に職務の一部を委任することができる
    ５．通常総会で前年会計度業務に関する報告をする

      

    【具体的な理事長の職務】
    ①事務報告（通常総会）
    ②収支予算の作成及び変更
    ③総会・理事会の招集
    ④業務委託・請負契約の締結
    ⑤議決権行使者の届出の受理及び代理証明書の受理
    ⑥規約原本の保管、総会の議事録作成と保管及び書面決議の書面保管、閲覧、保管場所の掲示
    ⑦損害保険契約の締結、保険金の請求及び受理
    ⑧組合員の資格の特喪に関する届出の受理
    ⑨駐車場使用契約の締結　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
    ⑩未納管理費等の請求、法的措置の追行　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
    ⑪預金口座開設契約の締結
    ⑫勧告・指示・警告等
    ⑬共用部分に生じた損害賠償金等の請求及び受領
    ⑭理事会の承認を得て、職員の採用又は解雇すること

      

    などがありますが、こちらも一般的に管理会社業務「組合補助（サポート）」を委託し、理事長は内容を確認、承認の際は押印を行います。管理会社等の言われるとおりと、内容確認もせず書類に押印することは避けなければなりません。